Elaborado por Anna Andresian
Publicado el 21 de noviembre de 2025
Actualizado el 25 de noviembre de 2025 (Historial de cambios)
Fecha de recopilación de datos de Airbnb: julio de 2025
Licencia: Creative Commons BY-NC-SA 4.0
Resumen ejecutivo 🔗
- El número de unidades de Airbnb en Puerto Rico ha aumentado drásticamente durante los últimos 10 años: de 2,821 recopiladas en octubre de 2015 a 21,589 en julio de 2025.
- La gran mayoría de los Airbnb en Puerto Rico (90.8%) son alojamientos enteros, categoría que incluye las casas, condominios y apartamentos dados en alquiler a corto plazo.
- Las unidades de Airbnb no se distribuyen de manera uniforme
a lo largo y ancho del país. En algunos municipios, el número
de unidades de Airbnb es superior al de municipios más grandes
(con más unidades de vivienda).
- Cada uno de los municipios de Culebra, Vieques, Loíza y Aguada tiene más alojamientos enteros que Ponce, Bayamón y Caguas.
- Cada uno de los municipios de Luquillo, Río Grande, Fajardo, Isabela y Aguadilla tiene más alojamientos enteros que Ponce, Bayamón y Caguas juntos.
- Cada uno de los municipios de Rincón y Cabo Rojo tiene más de 2 veces el número de alojamientos enteros que hay en Ponce, Bayamón y Caguas juntos.
- La concentración desproporcionada de Airbnb en
ciertas áreas también se observa en los datos de los sectores altamente impactados.
- El el sector de la Calle Loíza y Machuchal cuenta con el 2.0% de las unidades de vivienda de San Juan pero el 16.6% de los alojamientos enteros de Airbnb.
- La densidad de Airbnb varía mucho entre municipios y entre sectores dentro de un mismo municipio, alcanzando niveles muy elevados en ciertas áreas.
- La densidad de Airbnb en Puerto Rico en su conjunto es de 1.2 alojamientos enteros de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda.
- La densidad de Airbnb en San Juan es de 2.2 alojamientos enteros de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda.
- La densidad de Airbnb en Rincón es de 13.3 alojamientos enteros de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda.
- La densidad de Airbnb en Culebra es de 21.2 alojamientos enteros de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda.
- La densidad de Airbnb en el sector de la Calle Loíza y Machuchal es de 18.5 alojamientos enteros de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda.
- La ubicación del anfitrión es relevante para el análisis de
quiénes se benefician de la industria de alojamientos
suplementarios a corto plazo. Las expresiones de Airbnb han exagerado la participación
de los anfitriones locales, argumentando que el 92% de los anfitriones que operan en Puerto Rico están
radicados en el país.
- En función de los datos, un estimado más realista es que alrededor del 74.7% de los anfitriones están radicados en PR y el 25.3% están radicados fuera.
- Con relación a la distribución de unidades, un estimado realista es que alrededor del 81.3% de las unidades de Airbnb de Puerto Rico se manejan por anfitriones radicados en PR, y el 18.7% se manejan por anfitriones radicados fuera.
- La participación de anfitriones radicados fuera de Puerto Rico varía según el municipio y el sector. En el municipio de Río Grande, se estima que entre el 31% y el 36% de las unidades se manejan por anfitriones radicados fuera de Puerto Rico.
- El discurso sobre los anfitriones locales debe tomar en consideración la relación que tienen los anfitriones con los municipios donde ubican sus unidades. En el municipio de Loíza, se estima que entre el 85% y el 94% de las unidades de Airbnb se manejan por anfitriones radicados fuera de Loíza.
- El concepto del anfitrión local es complejo y
no necesariamente apunta a una persona que forme
parte de la comunidad en la que ubican sus unidades.
- En el municipio de Loíza, el 45.5% de las unidades de Airbnb se manejan por anfitriones que declaran su ubicación en Puerto Rico pero fuera de Loíza. Estos anfitriones pueden considerarse "locales" a nivel del país, pero no pueden considerarse "locales" a nivel municipal.
- En el sector de la Calle Loíza y Machuchal, las unidades de anfitriones que declaran su ubicación en San Juan no necesariamente evidencian la participación de residentes comunes y corrientes. El 49.6% de las unidades de Airbnb del sector pertenecen a la cartera de anfitriones que declaran su ubicación en San Juan y tienen 3 unidades o más en su cartera (en el sector y fuera). Aunque pueden considerarse anfitriones "locales" a nivel municipal, el tamaño de su cartera es más típico de un anfitrión profesionalizado que de un residente que alquila parte de su propiedad.
- Los anfitriones pueden ser personas naturales o entidades jurídicas.
- Las entidades jurídicas que administran el mayor número de alojamientos enteros de Airbnb en Puerto Rico son: West Indies Vacation Rentals (166), Houzze PR (70), Tropical Coast Properties (63), Otium (62), Stay Rincón (48).
- Las entidades jurídicas que administran el mayor número de alojamientos enteros de Airbnb en el sector de la Calle Loíza y Machuchal son: Dreamers Welcome (32), Jatib Property Management (24), Your Caribbean Rent (20), Konsulta Vacation Homes (18), Stay With Bear (16).
- Los anfitriones menores son numerosos y, por ende, tienen un efecto
acumulativo importante, y los anfitriones mayores tienen un
peso desproporcionado que resulta significativo a pesar de que
forman una minoría de los anfitriones.
- El 66.6% de los anfitriones manejan una sola unidad en Puerto Rico, y sus unidades forman el 32.2% de las unidades en PR.
- El 33.4% de los anfitriones manejan 2 unidades o más en Puerto Rico, y sus unidades forman el 67.8% de las unidades en PR.
- El 92.5% de los anfitriones manejan 1-4 unidades en Puerto Rico, y sus unidades forman el 64.0% de las unidades en PR.
- El 7.5% de los anfitriones manejan 5 unidades o más en Puerto Rico, y sus unidades forman el 36.0% de las unidades en PR.
- La distribución de unidades según el tamaño de la cartera de los
anfitriones varía según el municipio y el sector.
- En Puerto Rico en su conjunto, el 68.8% de las unidades se administran por anfitriones con 2 unidades o más en su cartera (PR+EEUU).
- En el sector de la Calle Loíza y Machuchal, el 89.2% de las unidades se administran por anfitriones con 2 unidades o más en su cartera (PR+EEUU).
- En Puerto Rico en su conjunto, el 11.0% de las unidades se administran por anfitriones con 20 unidades o más en su cartera (PR+EEUU).
- En el municipio de Río Grande, el 21.5% de las unidades se administran por anfitriones con 20 unidades o más en su cartera (PR+EEUU).
- Para formar un concepto bien informado de cómo opera la industria de alojamientos suplementarios a corto plazo en Puerto Rico, es preciso ir más allá de los datos generalizados del país en su conjunto y profundizar en los detalles a nivel municipal y del sector.
- La experiencia propia de las comunidades es una fuente importante de
información y conocimiento que debe respetarse y considerarse junto con los datos cuantitativos.
- Comunidades altamente impactadas como la del sector de la Calle Loíza y Machuchal han levantado banderas rojas por el encarecimiento de la vivienda, la transformación de su entorno para priorizar el turismo sobre la vida cotidiana de los residentes, el desplazamiento de inquilinos y la amenaza a la cohesión comunitaria.
Introducción 🔗
Objetivos¶
El objetivo principal de este informe es presentar una compilación de datos de Airbnb para que estén a la disposición de las comunidades de Puerto Rico. Varias comunidades han señalado la importancia de proteger el derecho a la vivienda y desarrollar una política pública que regule la industria de alojamientos suplementarios a corto plazo (ASCP). Se espera que la información incluida en este informe alimente el discurso público sobre el asunto y facilite el acceso a los datos relevantes.
Los datos de Airbnb¶
Los datos de Airbnb utilizados en este análisis provienen de un proceso de recopilación de datos llevado a cabo por Inside Airbnb en julio de 2025. Este proceso recoge datos disponibles en la plataforma de Airbnb, que incluye información sobre las unidades de Airbnb y sus anfitriones. Se excluyen de este informe las unidades de Airbnb en Puerto Rico dadas en alquiler por un período de tiempo de 90 días o más, ya que estas no cumplen los criterios para considerarse alojamientos suplementarios a corto plazo.
Las unidades de Airbnb se clasifican de la siguiente manera en la plataforma (Centro de ayuda de Airbnb):
- Alojamiento entero: "no compartirás el espacio con nadie. Suelen incluir un dormitorio, un cuarto de baño, una cocina y una entrada independiente solo para los huéspedes."
- Habitación privada: "podrás compartir las zonas comunes con otras personas (como el anfitrión u otros huéspedes), pero tendrás un dormitorio solo para ti."
- Habitación de hotel: "estas habitaciones ofrecen unos servicios y una hospitalidad con la calidad que se espera de los hoteles tradicionales."
- Habitación compartida: "compartirás todas las zonas con más gente (incluido el dormitorio)."
El anfitrión de una unidad de Airbnb es la persona que maneja la logística operacional del alojamiento, y no necesariamente es el dueño de la propiedad. Los datos disponibles en la plataforma de Airbnb no incluyen información sobre los propietarios, sino solamente sobre los anfitriones, que suelen clasificarse en las siguientes categorías:
- el propietario (una persona natural o una entidad jurídica)
- una persona o compañía contratada para administrar el Airbnb
- una persona que administra el Airbnb sin la participación activa del propietario (por ejemplo, un inquilino)
Limitaciones de los datos¶
- Este informe solamente incluye los datos de Airbnb y no de las demás plataformas digitales, como Booking.com, Vrbo, JoinAJoin, etc.
- Los datos incluyen la ubicación aproximada de las unidades de Airbnb, pero no incluyen direcciones precisas. Airbnb realiza un proceso de anonimización para que no se sepa la ubicación real del alojamiento hasta finalizar la reserva. Por lo tanto, los datos no indican de manera explícita qué unidades se sitúan en un mismo edificio.
- El lugar de residencia del anfitrión es un dato autoproclamado y opcional, y algunos anfitriones no lo proporcionan.
- Los datos incluyen las reseñas dejadas por los huéspedes (que sirven como rastro de las reservas), pero no incluyen los detalles específicos de las reservas.
- Los datos no indican de manera explícita y sistemática la relación
que tiene un anfitrión con sus unidades (si es el propietario, si reside
en otra parte del mismo terreno, si es un tercero contratado para
administrar la unidad, etc.).
- Algunos anfitriones proporcionan esta información en su perfil, pero la mayoría no lo hacen.
- Algunas jurisdicciones requieren que Airbnb muestre más información sobre la gestión de las unidades (por ejemplo, el número de licencia de las unidades, la información de contacto o el número de identificación de los gestores profesionales), pero tales requerimientos no existen en Puerto Rico.
Investigación de los anfitriones y las entidades jurídicas¶
Este proyecto incluye un esfuerzo investigativo para identificar vínculos entre anfitriones de Airbnb y entidades jurídicas. Es común que el perfil de los anfitriones lleve el nombre de un individuo, aunque ese individuo actúe como agente de una entidad jurídica. El panorama se complica aún más cuando se toma en consideración que un mismo gestor puede tener varias cuentas con varios nombres en la plataforma de Airbnb. Identificar estos vínculos ha requerido una investigación artesanal, la cual se ha llevado a cabo de manera minuciosa y cautelosa. Este informe incluye los resultados obtenidos hasta la fecha.
Informes y comunicados relacionados¶
En años recientes, varios otros informes han presentado investigaciones sobre el impacto de los ASCP en Puerto Rico y han señalado la importancia de promover una política pública que regule la industria más allá de lo que establece la normativa vigente. Entre ellos se encuentran los siguientes:
- El impacto de los alquileres a corto plazo en Puerto Rico: 2014 – 2020. Raúl Santiago Bartolomei, Deepak Lamba Nieves, Enrique Figueroa Grillasca, Ysatis A. Santiago Venegas. Centro para una Nueva Economía, 2022.
- Propuestas para reducir el impacto de los arrendamientos de corto plazo en el desplazamiento de comunidades. Mikael E. Rosa Rosa, Lyvia N. Rodríguez Del Valle, Alejandro Cotté Morales y Raúl Santiago Bartolomei. Comisionado a El Enjambre por Hispanic Federation, 2023.
Además, varias comunidades y organizaciones de base comunitaria han manifestado su perspectiva sobre los ASCP en declaraciones públicas como las siguientes:
- Manifiesto comunitario en torno a los alquileres a corto plazo, divulgado en 2024
- Pronunciamiento del Frente por el Derecho a Permanecer, divulgado en 2024
A estos recursos se suman diversos estudios locales que han investigado la actividad de los ASCP y su impacto en comunidades y sectores específicos, que se nutren del conocimiento, la experiencia y la cercanía de los residentes locales.
Centrándose en los datos de Airbnb, este informe pretende complementar los recursos existentes con un análisis basado en datos actualizados hasta julio de 2025 y una investigación artesanal de los anfitriones, profundizando en los siguientes temas:
- El número actual de unidades de Airbnb y su crecimiento a lo largo del tiempo
- La densidad de Airbnb y la medida en que varía según el lugar
- La ubicación de los anfitriones y el concepto del "anfitrión local"
- El rol de los anfitriones menores (con pocas unidades) y mayores (con muchas unidades)
- Los gestores con más unidades de Airbnb
La primera parte del análisis a continuación se centra en los datos de Airbnb a nivel del país, la segunda presenta los datos de los municipios con mayor densidad de Airbnb, y la tercera examina la dinámica en el el sector de la Calle Loíza y Machuchal, donde se viven las consecuencias de una gran concentración de unidades de Airbnb.
Parte 1: Datos de Airbnb a nivel del archipiélago 🔗
La primera parte de esta exposición de datos pretende informar sobre algunos aspectos del estado actual de la industria de Airbnb y las dinámicas de poder a nivel del archipiélago, profundizando en los siguientes temas:
- el número total de unidades de Airbnb
- el crecimiento de Airbnb a lo largo del tiempo
- el alojamiento entero como tipo de Airbnb más común
- la densidad de Airbnb en los municipios
- la ubicación de los anfitriones
- la participación de los anfitriones con múltiples unidades
1.1 Resumen 🔗
Las unidades¶
- El número de unidades de Airbnb recopiladas en Puerto Rico aumentó de 2,821 en octubre de 2015 a 21,589 en julio de 2025 (es decir, se multiplicó 7.7 veces).
- De las unidades de Airbnb en Puerto Rico, el 90.8% (19,602) son alojamientos enteros, generalmente aptos para ser utilizados como vivienda a largo plazo.
- Los 10 municipios con más unidades de Airbnb son: San Juan (4,947), Carolina (2,388), Rincón (1,329), Cabo Rojo (1,255), Luquillo (937), Río Grande (889), Isabela (761), Aguadilla (729), Fajardo (703), Vieques (591).
- Los 10 municipios con mayor densidad de Airbnb — calculando el número de alojamientos enteros de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda — son: Culebra (21.2), Rincón (13.3), Vieques (8.6), Luquillo (8.3), Cabo Rojo (4.1), Río Grande (3.6), Fajardo (3.5), Isabela (3.2), Carolina (2.8), Loíza (2.6).
Los anfitriones¶
- El 61.9% de las unidades en Puerto Rico se manejan por anfitriones que declaran su ubicación en PR. El 14.2% de las unidades se manejan por anfitriones radicados fuera de PR, y el 23.9% se manejan por anfitriones que no declaran su ubicación.
- De los anfitriones que declaran su ubicación fuera de Puerto Rico, la mayoría están radicados en Estados Unidos. Estos forman el 17.7% de los anfitriones que operan en Puerto Rico y gestionan el 13.7% de las unidades.
- El 66.6% de los anfitriones gestionan una sola unidad en Puerto Rico, pero sus unidades forman solamente el 32.2% de todas las unidades de Airbnb en Puerto Rico. Los anfitriones con múltiples unidades gestionan el 67.8% de las unidades en Puerto Rico, a pesar de que son una minoría que constituye el 33.4% de los anfitriones.
- La gran mayoría de los anfitriones que operan en Puerto Rico (92.5%) gestionan entre 1 y 4 unidades en el país, y sus unidades forman el 64.0% de las unidades de Airbnb en Puerto Rico. El 7.5% restante de los anfitriones—aquellos con 5 unidades o más en Puerto Rico—gestionan el 36.0% de las unidades. Los datos revelan que los anfitriones menores son numerosos y tienen un efecto acumulativo importante, y los anfitriones mayores tienen un peso desproporcionado que resulta significativo a pesar de que forman una pequeña minoría de los anfitriones.
- Los primeros 5 gestores de Airbnb con más unidades de Airbnb en Puerto Rico son: West Indies Vacation Rentals (166), Otium (85), Houzze PR (70), Tropical Coast Properties (66), Dreamers Welcome (53).
- Los primeros 5 gestores de Airbnb con más alojamientos enteros en Puerto Rico son: West Indies Vacation Rentals (166), Houzze PR (70), Tropical Coast Properties (63), Otium (62), Stay Rincón (48).
1.2 Número de unidades de Airbnb 🔗
Los datos recopilados de airbnb.com en julio de 2025 incluyen 21,589 alojamientos suplementarios a corto plazo en Puerto Rico. Esta cifra es 7.7 veces superior a la de octubre de 2015 (2,821).
Unidades de Airbnb en Puerto Rico
Número de unidades de Airbnb en Puerto Rico (2015 - 2025)
Se presume que la reducción del número de unidades de Airbnb entre octubre de 2023 y enero de 2024 se debe a un esfuerzo por parte de Airbnb para eliminar de la plataforma las unidades de "baja calidad."
Los 10 municipios con más unidades de Airbnb son: San Juan (4,947), Carolina (2,388), Rincón (1,329), Cabo Rojo (1,255), Luquillo (937), Río Grande (889), Isabela (761), Aguadilla (729), Fajardo (703), Vieques (591).
Número de unidades de Airbnb en los municipios de Puerto Rico
1.3 Los alojamientos enteros de Airbnb 🔗
En general, los alojamientos enteros de Airbnb podrían servir como vivienda a largo plazo, ya que suelen disponer de todo lo que necesita una vivienda independiente. En esta categoría se encuentran las casas, los apartamentos y los condominios utilizados como alojamientos suplementarios a corto plazo. Según el Centro de ayuda de Airbnb:
Con un alojamiento entero, no compartirás el espacio con nadie. Suelen incluir un dormitorio, un cuarto de baño, una cocina y una entrada independiente solo para los huéspedes.
La operación de los alojamientos enteros es compleja y variada. Estos son los patrones más comunes:
- una unidad de vivienda se alquila en su totalidad
- Ejemplo: una casa (edificio completo)
- Ejemplo: un apartamento o condominio (parte de un edificio que contiene varias unidades de vivienda)
- una unidad de vivienda se divide en múltiples alojamientos enteros
- Ejemplo: una casa se divide en 3 apartamentos tipo estudio
- una parte de una unidad de vivienda se separa como alojamiento entero
- Ejemplo: los residentes convierten parte de su casa en una suite privada con entrada independiente
- una estructura no convencional se habilita para fines turísticos
(2.8% de los alojamientos enteros en Puerto Rico)
- Ejemplo: un contenedor de carga se acomoda como casita pequeña
- un espacio que no cuenta con una estructura fija se ofrece para fines turísticos
(1.4% de los alojamientos enteros en Puerto Rico)
- Ejemplos: casa rodante, tienda de acampar, bote, etc.
De todas las unidades recopiladas en Puerto Rico, el 90.8% son alojamientos enteros.
Tipo de unidades de Airbnb en Puerto Rico
| Tipo de unidad | # de unidades | % de unidades |
|---|---|---|
| Alojamiento entero | 19,602 | 90.8% |
| Habitación privada | 1,861 | 8.6% |
| Habitación de hotel | 80 | 0.4% |
| Habitación compartida | 46 | 0.2% |
| Total | 21,589 | 100% |
Airbnb declaró en 2024 que "las habitaciones privadas y compartidas que son estancias dentro de la casa de un Anfitrión es una forma sencilla (y cada vez más popular) de convertirse en empresario del sector turístico", pero los datos demuestran que estas unidades forman una pequeña minoría de la oferta de Airbnb en Puerto Rico. La gran mayoría de las unidades de Airbnb en Puerto Rico son alojamientos enteros.
Los datos levantan preocupaciones y preguntas sobre el impacto del uso turístico de propiedades residenciales. Si los datos de Airbnb pudieran complementarse con una fuente de datos públicos (por ejemplo, un registro único) que abundara en la precisión de detalles sobre las partes interesadas en la gestión de los ASCP, arrojaría luz sobre preguntas como las siguientes:
- Si el alojamiento entero es la residencia principal del propietario (y por ende solamente se alquila cuando el propietario no está)
- Si el propietario reside en otra parte del mismo terreno en el que se sitúa el alojamiento entero (como en el caso de un dúplex)
- Si el propietario es una persona natural o una entidad jurídica
- El número de alojamientos suplementarios a corto plazo administrados por el propietario o su agente autorizado
1.4 Densidad de Airbnb 🔗
La densidad de Airbnb es una forma de medir la magnitud de la industria en la vida de un país, un municipio, una comunidad. Se puede cuantificar en base a estadísticas de vivienda calculando el número de alojamientos enteros de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda registradas en el censo decenal de 2020. Se excluyen de este cálculo los alojamientos enteros que no cuentan con una estructura fija (casa rodante, tienda de acampar, bote, etc.).
Los 10 municipios con mayor densidad de Airbnb — calculando el número de alojamientos enteros de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda — son: Culebra (21.2), Rincón (13.3), Vieques (8.6), Luquillo (8.3), Cabo Rojo (4.1), Río Grande (3.6), Fajardo (3.5), Isabela (3.2), Carolina (2.8), Loíza (2.6).
Densidad de Airbnb en los municipios de Puerto Rico
# de alojamientos enteros† de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda
Oficina del Censo, Censo decenal de 2020 (DHC), Tabla H1
Se reconoce que los alojamientos enteros operan de diversas maneras (algunos se alquilan regularmente, otros ocasionalmente), pero un análisis de la frecuencia de reserva va más allá de lo que pretende hacer este informe. Sin embargo, todas las unidades en la plataforma son relevantes para un análisis de la actividad de Airbnb en las comunidades, y el número total de alojamientos enteros permite demostrar:
- el nivel de interés en ofrecer este tipo de alojamiento
- los lugares donde este interés está más marcado
- la relación entre el número de alojamientos enteros de Airbnb y el número de unidades de vivienda
1.5 Ubicación de los anfitriones 🔗
La ubicación del anfitrión es un dato autoproclamado y opcional, lo cual dificulta saber con exactitud dónde residen los anfitriones. Cabe mencionar que un número significativo de las unidades de Airbnb se manejan por entidades jurídicas, y estos anfitriones no "residen" en ninguna parte, sino que están "radicados" o "incorporados" en una jurisdicción u otra. Este informe utiliza el término “residir” entre comillas para señalar que esta palabra no se ajusta del todo a lo que representa la ubicación de los anfitriones.
Según expresiones de Airbnb publicadas en febrero de 2024, "el 92% de los Anfitriones de Airbnb viven en la isla," pero los datos no respaldan esta afirmación. El 54.2% de los anfitriones declaran su ubicación en Puerto Rico, y el 27.5% no la proporcionan. Si resultara que "residen" en Puerto Rico todos los anfitriones sin ubicación, indicaría que el 81.7% de los anfitriones están radicados en Puerto Rico. Si los anfitriones sin ubicación se distribuyen dentro y fuera de Puerto Rico en la misma proporción que los anfitriones cuya ubicación se conoce, significaría que el 74.7% de los anfitriones "residen" en el país. Ninguna de estas cifras coincide con la declaración de Airbnb de que el 92% de los anfitriones están radicados en Puerto Rico.
Los anfitriones que declaran su ubicación en Puerto Rico gestionan el 61.9% de las unidades en Puerto Rico. Aquellos anfitriones que declaran su ubicación fuera de Puerto Rico manejan el 14.2% de las unidades. Si las unidades manejadas por anfitriones sin ubicación (23.9%) se distribuyen en la misma proporción que las unidades manejadas por anfitriones cuya ubicación se conoce, significaría que el 81.3% de las unidades se manejan por anfitriones radicados en Puerto Rico y el 18.7% de las unidades son administradas por anfitriones radicados fuera de Puerto Rico.
Aunque hay una participación mayoritaria de anfitriones radicados en Puerto Rico, todo apunta a que hay un segmento significativo de anfitriones con sede fuera del país.
Ubicación de los anfitriones de Airbnb que operan en Puerto Rico
Airbnb ha utilizado la figura del anfitrión local para respaldar su narrativa sobre los beneficios que argumenta que la industria ha traído para el pueblo de Puerto Rico. Sin embargo, la realidad de los "anfitriones locales" es muy diversa y no debe sobresimplificarse. Aunque en muchos casos se sabe la ubicación del anfitrión, la del propietario podría ser otra, y un "anfitrión local" puede ajustarse a uno o varios de los siguientes perfiles:
- Una persona natural que reside en Puerto Rico y administra
una o varias propiedades ...
- suyas
- de terceros que residen en Puerto Rico
- de terceros que residen fuera de Puerto Rico
- Una entidad jurídica incorporada en Puerto Rico que administra
una o varias propiedades ...
- suyas
- de terceros que residen en Puerto Rico
- de terceros que residen fuera de Puerto Rico
El número total de anfitriones locales es menor de lo que argumenta Airbnb, y un anfitrión local no necesariamente significa que todas las partes interesadas estén radicadas en Puerto Rico. Estos detalles inciden en el análisis de quiénes se benefician de la industria de Airbnb, y hay que tratar el tema en función de los hechos y no del mercadeo.
Además, el concepto del "anfitrión local" debe tomar en cuenta la relación que tiene el anfitrión con el municipio en el que ubican sus unidades. Un anfitrión que radique en San Juan y gestione unidades de Airbnb en Cabo Rojo es un "anfitrión local" en el sentido de que "reside" en Puerto Rico, pero no puede considerarse "local" de la misma manera que un anfitrión radicado en Cabo Rojo que administra unidades en Cabo Rojo. Este tema se tratará en más detalle más adelante en la Parte 2.
1.6 Tamaño de la cartera de los anfitriones 🔗
La clasificación de los anfitriones según el número de unidades que manejan es compleja, ya que es posible que un mismo gestor divida sus unidades entre varias cuentas de Airbnb. Se presenta este caso inventado pero verosímil a modo de ejemplo:
- LLC A se dedica a administrar alojamientos suplementarios a corto plazo.
- LLC A crea 2 cuentas en airbnb.com para gestionar sus alojamientos.
- Fulano maneja cuenta #1, con 4 unidades en el este de Puerto Rico.
- Fulana maneja cuenta #2, con 16 unidades en el oeste de Puerto Rico.
A efectos de este informe, el anfitrión de estas unidades es LLC A, aunque las cuentas de Airbnb llevan el nombre de Fulano y Fulana. Se considera que LLC A maneja 20 unidades, ya que las unidades de Fulano y Fulana deben sumarse para atribuir a LLC A la cantidad real de unidades que le corresponde. La vinculación entre anfitriones y entidades jurídicas ha requerido una investigación artesanal, ya que esas conexiones no se demuestran de forma sistemática y explícita en los datos de Airbnb. Todas las cifras incluidas en este informe que hacen referencia al número de unidades que administran los anfitriones han sido calculadas después de combinar las cuentas vinculadas a un mismo gestor. La investigación sigue en curso, y las cifras presentadas a continuación reflejan lo que se ha determinado hasta la fecha.
La mayoría de los anfitriones que operan en Puerto Rico (66.6%) gestionan una sola unidad, pero esta mayoría maneja una minoría de las unidades (32.2%). Los anfitriones que dominan el mercado son aquellos que gestionan múltiples unidades. El 67.8% de las unidades en Puerto Rico se gestionan por anfitriones con 2 unidades o más.
El discurso sobre los anfitriones con múltiples unidades a menudo se centra en los gestores mayores de Airbnb que manejan un gran número de unidades, pero es importante reconocer el rol de los anfitriones menores con carteras más limitadas. El 92.5% de los anfitriones gestionan entre 1 y 4 unidades en Puerto Rico, y sus unidades forman el 64.0% del total. Si la política pública se centra en los gestores con un gran número de unidades en su cartera, no se atenderá el impacto acumulativo de los gestores menores.
Por otra parte, aunque los anfitriones con 5 unidades o más en Puerto Rico son la minoría (7.5%), gestionan una parte significativa de las unidades (36.0%). Las gráficas a continuación resaltan el peso desproporcionado de los anfitriones con múltiples unidades.
El peso de los anfitriones según el tamaño de su cartera en Puerto Rico
Los gestores de Airbnb con
más alojamientos enteros† en Puerto Rico
| Anfitrión | Alojamientos enteros en Puerto Rico |
|
|---|---|---|
| 1 | *West Indies Vacation Rentals | 166 |
| 2 | *Houzze PR | 70 |
| 3 | *Tropical Coast Properties | 63 |
| 4 | *Otium | 62 |
| 5 | *Stay Rincón | 48 |
| 6 | *Spice Vacation Rentals | 47 |
| 7 | *Dreamers Welcome | 45 |
| 8 | This Is It Puerto Rico | 45 |
| 9 | *Konsulta Vacation Homes | 41 |
| 10 | *Playa Azul Management Inc. | 39 |
Dept. de Estado de PR, Registro de Corporaciones y Otras Personas Jurídicas
Parte 2: Datos de Airbnb a nivel del municipio 🔗
La segunda parte de esta exposición de datos pretende informar sobre algunos aspectos del estado actual de la industria de Airbnb y de las dinámicas de poder a nivel municipal, profundizando en los siguientes temas:
- la densidad de Airbnb
- el número total de alojamientos enteros de Airbnb
- la ubicación de los anfitriones
- la participación de los anfitriones con múltiples unidades
En Puerto Rico en su conjunto, los datos indican que hay 1.2 alojamientos enteros de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda. El análisis a continuación se centra en los municipios con una densidad que supera 2 alojamientos enteros por cada 100 unidades de vivienda: Aguada, Aguadilla, Cabo Rojo, Carolina, Ceiba, Culebra, Fajardo, Isabela, Loíza, Luquillo, Rincón, Río Grande, San Juan y Vieques.
La densidad de Airbnb sirve como filtro para enfocar este análisis en un número manejable de municipios, pero esto no quiere decir que los municipios más densos sean los únicos que merecen atención. Hay que prestar atención a las banderas rojas que levanten las comunidades, que varían según las características del área.
2.1 Resumen 🔗
Las unidades¶
Considerando los municipios con mayor densidad de Airbnb (Aguada, Aguadilla, Cabo Rojo, Carolina, Ceiba, Culebra, Fajardo, Isabela, Loíza, Luquillo, Rincón, Río Grande, San Juan y Vieques):
- Los 5 municipios con mayor densidad de Airbnb — calculando el número de alojamientos enteros de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda — son: Culebra (21.2), Rincón (13.3), Vieques (8.6), Luquillo (8.3), Cabo Rojo (4.1).
- Los 5 municipios con más alojamientos enteros de Airbnb son: San Juan (4,332), Carolina (2,247), Rincón (1,214), Cabo Rojo (1,139), Luquillo (897).
- Algunos municipios pequeños tienen más alojamientos enteros que municipios mucho más grandes. Por ejemplo, Culebra tiene más alojamientos enteros que Bayamón (331 frente a 146).
Los anfitriones¶
Considerando los municipios con mayor densidad de Airbnb (Aguada, Aguadilla, Cabo Rojo, Carolina, Ceiba, Culebra, Fajardo, Isabela, Loíza, Luquillo, Rincón, Río Grande, San Juan y Vieques):
- Los 5 municipios con el mayor porcentaje de unidades manejadas por anfitriones que declaran su ubicación fuera de PR son: Río Grande (28.7%), Loíza (24.6%), Luquillo (20.9%), Vieques (20.8%), Rincón (19.9%).
- Los 5 municipios con el mayor porcentaje de unidades manejadas por anfitriones que declaran su ubicación fuera del municipio son: Loíza (70.1%), Río Grande (58.9%), Luquillo (52.3%), Fajardo (47.7%), Ceiba (46.6%).
- Los 5 municipios con el mayor porcentaje de unidades manejadas por anfitriones con 2 unidades o más en PR+EEUU son: San Juan (81.3%), Culebra (77.7%), Carolina (74.5%), Rincón (71.4%), Aguadilla (70.9%).
- Los 5 municipios con el mayor porcentaje de unidades manejadas por anfitriones con 20 unidades o más en PR+EEUU son: Río Grande (21.5%), San Juan (17.5%), Rincón (12.7%), Carolina (12.4%), Cabo Rojo (10.1%).
2.2 Densidad de Airbnb 🔗
Los datos indican que la densidad de Airbnb en todo Puerto Rico es de 1.2 alojamientos enteros de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda: 19,318 alojamientos enteros de Airbnb; 1,598,159 unidades de vivienda registradas en el censo decenal de 2020. (Se excluyen los alojamientos enteros que no cuentan con una estructura fija, como casas rodantes, tiendas de acampar, botes, etc.) Sin embargo, la dinámica es muy distinta en áreas con una alta concentración de Airbnb. El caso de Culebra es particularmente preocupante, ya que tiene una densidad de 21.2 alojamientos enteros de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda.
Municipios con mayor densidad de Airbnb
(aloj. enteros† de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda)
| Lugar | # aloj. enteros de Airbnb |
# unidades de vivienda |
# aloj. enteros de Airbnb por cada 100 u. de vivienda |
|---|---|---|---|
| Culebra | 331 | 1,563 | 21.2 |
| Rincón | 1,214 | 9,108 | 13.3 |
| Vieques | 455 | 5,303 | 8.6 |
| Luquillo | 897 | 10,812 | 8.3 |
| Cabo Rojo | 1,139 | 27,895 | 4.1 |
| Río Grande | 849 | 23,801 | 3.6 |
| Fajardo | 668 | 19,204 | 3.5 |
| Isabela | 675 | 21,095 | 3.2 |
| Carolina | 2,247 | 78,913 | 2.8 |
| Loíza | 310 | 11,742 | 2.6 |
| Aguada | 448 | 17,362 | 2.6 |
| Ceiba | 185 | 7,314 | 2.5 |
| Aguadilla | 645 | 27,862 | 2.3 |
| San Juan | 4,332 | 193,244 | 2.2 |
Oficina del Censo, Censo decenal de 2020 (DHC), Tabla H1
2.3 Número de alojamientos enteros 🔗
Los alojamientos enteros de Airbnb son importantes porque en esta categoría se encuentran las casas, los apartamentos y los condominios utilizados como alojamientos suplementarios a corto plazo. El número total y la densidad de los alojamientos enteros permiten hacerse una idea de la presencia que tiene Airbnb en las comunidades de Puerto Rico.
Número de alojamientos enteros† de Airbnb en los municipios de Puerto Rico
La magnitud de la industria en los municipios con mayor densidad de Airbnb se vuelve más evidente si se comparan con municipios más grandes que tienen un menor número de alojamientos enteros. Por ejemplo:
- Cada uno de los municipios de Culebra, Vieques, Loíza y Aguada tiene más alojamientos enteros que Ponce, Bayamón y Caguas.
- Cada uno de los municipios de Luquillo, Río Grande, Fajardo, Isabela y Aguadilla tiene más alojamientos enteros que Ponce, Bayamón y Caguas juntos.
- Cada uno de los municipios de Rincón y Cabo Rojo tiene más de 2 veces el número de alojamientos enteros que hay en Ponce, Bayamón y Caguas juntos.
Número de alojamientos enteros†:
los 5 municipios más grandes (más unidades de vivienda)
y los 5 con mayor densidad de Airbnb
| Lugar | Categoría | # aloj. enteros de Airbnb |
# unidades de vivienda |
# aloj. enteros de Airbnb por cada 100 u. de vivienda |
|---|---|---|---|---|
| Culebra | denso | 331 | 1,563 | 21.2 |
| Rincón | denso | 1,214 | 9,108 | 13.3 |
| Vieques | denso | 455 | 5,303 | 8.6 |
| Luquillo | denso | 897 | 10,812 | 8.3 |
| Cabo Rojo | denso | 1,139 | 27,895 | 4.1 |
| Carolina | grande | 2,247 | 78,913 | 2.8 |
| San Juan | grande | 4,332 | 193,244 | 2.2 |
| Ponce | grande | 242 | 67,070 | 0.4 |
| Caguas | grande | 125 | 59,251 | 0.2 |
| Bayamón | grande | 146 | 86,432 | 0.2 |
Oficina del Censo, Censo decenal de 2020 (DHC), Tabla H1
2.4 Ubicación de los anfitriones 🔗
A efectos de este análisis, estos son los criterios para considerar que una unidad tiene un "anfitrión local":
- "local" a nivel del país: el anfitrión está radicado en Puerto Rico
- "local" a nivel del municipio: el anfitrión está radicado en el municipio donde ubica la unidad
Cabe resaltar que un "anfitrión local" puede ser o no un residente común y corriente. Puede ser una entidad jurídica que es propietaria de la unidad o una compañía contratada para administrar las propiedades de sus clientes.
Ubicación de los anfitriones con respecto a Puerto Rico¶
El 14.2% de las unidades en Puerto Rico se administran por anfitriones que declaran su ubicación fuera de Puerto Rico, y el 23.9% de las unidades se administran por anfitriones que no proporcionan su ubicación. Sumando estos dos segmentos de unidades, el 38.1% de las unidades en Puerto Rico se administran por anfitriones radicados fuera de Puerto Rico o que no proporcionan su ubicación.
42 municipios superan esta cifra generalizada de 38.1%, incluyendo 9 de los 14 municipios con mayor densidad de Airbnb.
De los municipios con mayor densidad de Airbnb, Río Grande tiene el mayor porcentaje de unidades manejadas por anfitriones radicados fuera de Puerto Rico o sin ubicación (50.8%). Considerando las probabilidades de que los anfitriones sin ubicación estén radicados en Puerto Rico versus fuera, se estima que entre el 31% y el 36% de las unidades de Airbnb en Río Grande se manejan por anfitriones radicados fuera de Puerto Rico (véase la Metodología para saber más detalles sobre el proceso de estimación).
Unidades manejadas por anfitriones
que no declaran su ubicación en Puerto Rico
Unidades manejadas por anfitriones
que no declaran su ubicación en Puerto Rico
| Lugar | # total de unidades |
A: % de unidades manejadas por anf. fuera de Puerto Rico |
B: % de unidades manejadas por anf. sin ubicación |
A+B: % de unidades manejadas por anf. que no declaran su ubicación en Puerto Rico |
|---|---|---|---|---|
| Río Grande | 889 | 28.7% | 22.2% | 50.8% |
| Loíza | 321 | 24.6% | 20.6% | 45.2% |
| Luquillo | 937 | 20.9% | 20.7% | 41.6% |
| Vieques | 591 | 20.8% | 24.7% | 45.5% |
| Rincón | 1,329 | 19.9% | 18.7% | 38.6% |
| Aguadilla | 729 | 16.9% | 21.5% | 38.4% |
| Fajardo | 703 | 15.4% | 22.3% | 37.7% |
| Isabela | 761 | 14.1% | 25.2% | 39.3% |
| Ceiba | 191 | 13.6% | 30.4% | 44.0% |
| Cabo Rojo | 1,255 | 13.5% | 24.2% | 37.8% |
| Carolina | 2,388 | 12.3% | 26.9% | 39.2% |
| Aguada | 526 | 10.6% | 26.6% | 37.3% |
| Culebra | 403 | 10.4% | 20.8% | 31.3% |
| San Juan | 4,947 | 9.5% | 22.8% | 32.3% |
Ubicación de los anfitriones con respecto a los municipios donde ubican sus unidades¶
Se considera que una unidad de Airbnb tiene un anfitrión radicado "fuera del municipio" en los siguientes casos:
- El anfitrión declara su ubicación fuera de Puerto Rico
- El anfitrión declara su ubicación en un municipio de Puerto Rico distinto al donde ubica la unidad
El 3.4% de los anfitriones que operan en Puerto Rico proporcionan "Puerto Rico" como su ubicación sin indicar un municipio específico. Estos anfitriones forman una categoría aparte, ya que se reconoce que están radicados en Puerto Rico, pero no pueden considerarse ni dentro ni fuera de ningún municipio en concreto. Sus unidades forman el 4.9% de las unidades en Puerto Rico.
El caso de Loíza llama la atención, ya que demuestra un porcentaje altísimo de unidades manejadas por anfitriones radicados fuera de Loíza o sin ubicación (96.9%). Considerando las probabilidades de que los anfitriones con ubicación desconocida o ambigua estén radicados en Loíza versus fuera, se estima que entre el 85% y el 94% de las unidades de Airbnb en Loíza se manejan por anfitriones radicados fuera de Loíza (véase la Metodología para saber más detalles sobre el proceso de estimación).
Unidades manejadas por anfitriones
que no declaran su ubicación en el municipio donde ubica la unidad
Unidades manejadas por anfitriones
que no declaran su ubicación en el municipio donde ubica la unidad
| Lugar | # total de unidades |
A: % de unidades manejadas por anf. fuera del municipio |
B: % de unidades manejadas por anf. en Puerto Rico sin municipio indicado |
C: % de unidades manejadas por anf. sin ubicación |
A+B+C: % de unidades manejadas por anf. que no declaran su ubicación en el municipio |
|---|---|---|---|---|---|
| Loíza | 321 | 70.1% | 6.2% | 20.6% | 96.9% |
| Río Grande | 889 | 58.9% | 7.0% | 22.2% | 88.1% |
| Luquillo | 937 | 52.3% | 3.4% | 20.7% | 76.4% |
| Fajardo | 703 | 47.7% | 4.6% | 22.3% | 74.5% |
| Ceiba | 191 | 46.6% | 1.0% | 30.4% | 78.0% |
| Cabo Rojo | 1,255 | 45.1% | 6.6% | 24.2% | 75.9% |
| Carolina | 2,388 | 42.1% | 7.1% | 26.9% | 76.1% |
| Culebra | 403 | 38.0% | 7.9% | 20.8% | 66.7% |
| Isabela | 761 | 37.1% | 3.7% | 25.2% | 66.0% |
| Rincón | 1,329 | 35.9% | 3.5% | 18.7% | 58.1% |
| Vieques | 591 | 33.0% | 18.4% | 24.7% | 76.1% |
| Aguada | 526 | 28.7% | 6.7% | 26.6% | 62.0% |
| Aguadilla | 729 | 28.0% | 3.3% | 21.5% | 52.8% |
| San Juan | 4,947 | 16.8% | 3.6% | 22.8% | 43.2% |
Las unidades administradas por un anfitrión que declara su ubicación fuera del municipio pueden categorizarse en dos grupos:
- Aquellas administradas por un anfitrión radicado en Puerto Rico pero en un municipio distinto
- Aquellas administradas por un anfitrión radicado fuera de Puerto Rico
Unidades manejadas por anfitriones
que declaran su ubicación fuera del municipio donde ubica la unidad
| Lugar | # total de unidades |
A: % de unidades manejadas por anf. de otro municipio |
B: % de unidades manejadas por anf. fuera de Puerto Rico |
A+B: % de unidades manejadas por anf. fuera del municipio |
|---|---|---|---|---|
| Loíza | 321 | 45.5% | 24.6% | 70.1% |
| Río Grande | 889 | 30.3% | 28.7% | 58.9% |
| Luquillo | 937 | 31.4% | 20.9% | 52.3% |
| Fajardo | 703 | 32.3% | 15.4% | 47.7% |
| Ceiba | 191 | 33.0% | 13.6% | 46.6% |
| Cabo Rojo | 1,255 | 31.6% | 13.5% | 45.1% |
| Carolina | 2,388 | 29.8% | 12.3% | 42.1% |
| Culebra | 403 | 27.5% | 10.4% | 38.0% |
| Isabela | 761 | 23.0% | 14.1% | 37.1% |
| Rincón | 1,329 | 16.0% | 19.9% | 35.9% |
| Vieques | 591 | 12.2% | 20.8% | 33.0% |
| Aguada | 526 | 18.1% | 10.6% | 28.7% |
| Aguadilla | 729 | 11.1% | 16.9% | 28.0% |
| San Juan | 4,947 | 7.3% | 9.5% | 16.8% |
2.5 Tamaño de la cartera de los anfitriones 🔗
Para dimensionar el verdadero tamaño de la cartera de un anfitrión, es necesario tomar en cuenta todas las unidades que administra, no solamente las que gestiona en Puerto Rico. Si un anfitrión maneja 2 unidades en Puerto Rico y 100 fuera, debe clasificarse como un anfitrión mayor con 102 unidades en su cartera, no como un anfitrión menor con 2 unidades. Los datos recopilados por Inside Airbnb permiten clasificar el tamaño de la cartera de los anfitriones según el número total de unidades que administran en Puerto Rico y Estados Unidos.
El 68.8% de las unidades en Puerto Rico se gestionan por anfitriones con múltiples unidades en su cartera (PR+EEUU). En 64 municipios de Puerto Rico (incluidos todos aquellos con mayor densidad de Airbnb), los anfitriones con múltiples unidades en su cartera gestionan más de la mitad de las unidades.
Unidades manejadas por anfitriones con 2 unidades o más en PR+EEUU
La tabla a continuación contempla cinco maneras de abordar la pregunta ¿Qué porcentaje de las unidades están en manos de anfitriones profesionalizados? Airbnb enfatiza la figura de la persona común y corriente que acoge visitantes en su casa, pero cuantas más unidades gestione el anfitrión, menos se ajusta a este perfil.
El peso de los anfitriones con carteras muy grandes se nota más en ciertos municipios. Por ejemplo, en Río Grande aquellos anfitriones con 20 unidades o más en su cartera administran el 21.5% de las unidades.
Unidades manejadas por anfitriones con múltiples unidades en PR+EEUU
| Lugar | # total de unidades |
% de unidades manejadas por anf. con 2+ unidades en PR+EEUU |
% de unidades manejadas por anf. con 3+ unidades en PR+EEUU |
% de unidades manejadas por anf. con 5+ unidades en PR+EEUU |
% de unidades manejadas por anf. con 10+ unidades en PR+EEUU |
% de unidades manejadas por anf. con 20+ unidades en PR+EEUU |
|---|---|---|---|---|---|---|
| San Juan | 4,947 | 81.3% | 68.3% | 51.8% | 30.6% | 17.5% |
| Culebra | 403 | 77.7% | 58.8% | 40.0% | 16.9% | 7.2% |
| Carolina | 2,388 | 74.5% | 60.1% | 40.6% | 20.2% | 12.4% |
| Rincón | 1,329 | 71.4% | 57.5% | 43.2% | 24.2% | 12.7% |
| Aguadilla | 729 | 70.9% | 54.3% | 33.9% | 17.4% | 5.6% |
| Aguada | 526 | 70.2% | 54.9% | 34.4% | 19.6% | 3.8% |
| Puerto Rico | 21,589 | 68.8% | 54.0% | 36.7% | 20.2% | 11.0% |
| Vieques | 591 | 68.4% | 54.0% | 37.4% | 13.9% | 4.4% |
| Isabela | 761 | 65.4% | 50.1% | 26.3% | 13.4% | 6.8% |
| Río Grande | 889 | 64.7% | 51.6% | 38.2% | 26.7% | 21.5% |
| Cabo Rojo | 1,255 | 61.8% | 48.9% | 34.6% | 19.9% | 10.1% |
| Luquillo | 937 | 59.1% | 45.6% | 30.4% | 15.5% | 9.7% |
| Fajardo | 703 | 56.5% | 41.5% | 25.2% | 11.4% | 7.3% |
| Loíza | 321 | 56.1% | 38.9% | 24.0% | 10.3% | 6.5% |
| Ceiba | 191 | 51.8% | 37.2% | 18.3% | 6.8% | 6.3% |
Cabe mencionar que un anfitrión que gestiona una sola unidad no necesariamente es un residente de la comunidad donde ubica la unidad. Dejando a un lado la ambigüedad de los anfitriones que no proporcionan su ubicación, está claro que existen anfitriones con una sola unidad que no son residentes locales.
- El 5.9% de las unidades en Puerto Rico tienen un anfitrión que maneja una sola unidad y declara su ubicación fuera de Puerto Rico.
- El 6.5% de las unidades en Puerto Rico tienen un anfitrión que maneja una sola unidad y declara su ubicación en Puerto Rico pero fuera del municipio donde ubica la unidad.
Parte 3: Datos de Airbnb en el sector de la Calle Loíza y Machuchal 🔗
La tercera parte de esta exposición de datos se centra en el sector de la Calle Loíza y Machuchal. A efectos de este informe, este sector se considera altamente impactado por su alta densidad de Airbnb, que supera por mucho la de San Juan en general. No se pretende argumentar que la densidad de Airbnb sea el único criterio para calificar un sector como "altamente impactado," pero es un dato clave para la comunidad de la Calle Loíza y Machuchal. El análisis a continuación se presenta como ejemplo de cómo se puede profundizar en los datos de comunidades específicas para observar en detalle cómo opera la industria de Airbnb en un sector determinado. Estos datos son importantes porque pueden combinarse con la experiencia propia de las comunidades para formar un concepto más completo de cómo la industria de ASCP afecta a la gente. A continuación se profundizará en los siguientes temas:
- la densidad de Airbnb
- el crecimiento de Airbnb
- la ubicación de los anfitriones
- la participación de los anfitriones con múltiples unidades
3.1 Resumen 🔗
- El número de unidades de Airbnb recopiladas en el sector de la Calle Loíza y Machuchal aumentó de 86 en octubre de 2015 a 824 en julio de 2025 (es decir, se multiplicó 9.6 veces).
- A pesar de que el sector de la Calle Loíza y Machuchal tan solo cuenta con el 2.0% de las unidades de vivienda de San Juan, comprende el 16.7% de las unidades de Airbnb de todo tipo y el 16.6% de los alojamientos enteros de San Juan. Es decir, la proporción de unidades de Airbnb que se encuentran en el sector es 8 veces superior a la proporción de unidades de vivienda.
- La densidad de Airbnb en el sector de la Calle Loíza y Machuchal — basándose en datos de vivienda — es de 18.5 alojamientos enteros de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda.
- La densidad de Airbnb en el sector de la Calle Loíza y Machuchal — basándose en datos poblacionales — es de 1.54 unidades de Airbnb (de todo tipo) por cada 10 habitantes.
- Hay una mayor participación de anfitriones locales en el sector de la Calle Loíza y Machuchal que en San Juan y Puerto Rico en su conjunto, pero un mayor número de anfitriones locales no ha protegido a la comunidad contra el desplazamiento y otros efectos perjudiciales.
- Los anfitriones con múltiples unidades dominan la industria de Airbnb en el sector de la Calle Loíza y Machuchal en mayor medida que en San Juan y Puerto Rico en su conjunto. El 63.3% de las unidades en el sector se manejan por anfitriones con 5 unidades o más en su cartera (PR+EEUU).
3.2 Número de unidades de Airbnb 🔗
Se recopilaron 824 unidades de Airbnb en el sector de la Calle Loíza y Machuchal en julio de 2025, incluyendo 719 alojamientos enteros. Estas unidades forman una parte significativa de las unidades de Airbnb del municipio de San Juan, ya que constituyen el 16.7% de las unidades de Airbnb de todo tipo y el 16.6% de los alojamientos enteros de San Juan.
Estas cifras resultan aún más impactantes si se tiene en cuenta que el sector de la Calle Loíza y Machuchal solo cuenta con el 2.0% de las unidades de vivienda de San Juan. Si las unidades de Airbnb se distribuyeran en proporción a las unidades de vivienda, el sector contaría con el 2.0% de los Airbnb de San Juan, pero la cifra real es 8 veces superior, lo cual indica una concentración desproporcionada de unidades de Airbnb.
Unidades de Airbnb en el sector de la Calle Loíza y Machuchal
3.3 Densidad de Airbnb 🔗
La importancia de examinar los datos a nivel del barrio se vuelve evidente cuando se compara la densidad de Airbnb en el sector de la Calle Loíza y Machuchal con la densidad a nivel municipal. Los datos demuestran que la situación de un sector en particular no necesariamente se refleja en las cifras generalizadas del municipio.
En el sector de la Calle Loíza y Machuchal, hay 1.54 unidades de Airbnb por cada 10 habitantes, una densidad 11 veces mayor que la de San Juan en su conjunto.
Densidad de Airbnb en el sector de la Calle Loíza y Machuchal
# de alojamientos enteros† de Airbnb por cada 100 unidades de vivienda,
# de unidades de Airbnb de todo tipo por cada 10 habitantes
| Lugar | # aloj. enteros de Airbnb |
# unidades de vivienda |
# aloj. enteros de Airbnb por cada 100 u. de vivienda |
# unidades de Airbnb |
Población | # unidades de Airbnb por cada 10 habitantes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Calle Loíza/Machuchal | 718 | 3,888 | 18.5 | 824 | 5,348 | 1.54 |
| San Juan | 4,332 | 193,244 | 2.2 | 4,947 | 342,259 | 0.14 |
| Puerto Rico | 19,318 | 1,598,159 | 1.2 | 21,589 | 3,285,874 | 0.07 |
Oficina del Censo, Censo decenal de 2020 (DHC), Tabla H1
La alta densidad de Airbnb en el sector de la Calle Loíza y Machuchal es la cara cuantitativa de la experiencia vivida por los residentes, quienes han visto una transformación radical en su comunidad. Las preocupaciones que han expresado incluyen las siguientes:
- el alza de la renta y del precio para comprar una propiedad
- el cierre de negocios que beneficiaban a la comunidad para dar paso a negocios que se centran en el entretenimiento de los visitantes
- los ruidos excesivos y su impacto sobre la salud física y mental
- la presión que la actividad turística ejerce sobre la infraestructura (servicios de luz y agua, manejo de desperdicios, etc.), lo cual afecta la habitabilidad del sector
- el desplazamiento de inquilinos sacados de sus hogares porque su vivienda se convirtió en Airbnb
- el desplazamiento de inquilinos obligados a irse de sus hogares porque la renta aumentó drásticamente
- el deterioro de la convivencia y la cohesión comunitaria
3.4 Crecimiento de Airbnb 🔗
Airbnb ha crecido de manera más pronunciada en el sector de la Calle Loíza y Machuchal que en San Juan y Puerto Rico en su conjunto. La industria de ASCP no opera de manera uniforme a lo largo y ancho del país, por lo que es importante ir más allá de los datos generalizados y profundizar en la experiencia de comunidades individuales.
Crecimiento de Airbnb
en el sector de la Calle Loíza y Machuchal
| Lugar | octubre de 2015 | julio de 2025 | Crecimiento |
|---|---|---|---|
| Calle Loíza/Machuchal | 86 | 824 | 9.6x |
| San Juan | 876 | 4,947 | 5.6x |
| Puerto Rico | 2,821 | 21,589 | 7.7x |
Los datos de crecimiento y densidad de Airbnb en la comunidad de la Calle Loíza y Machuchal respaldan los reclamos de los residentes, que insisten en que la actividad de Airbnb en el sector se ha producido con una intensidad que merece atención. Los datos y la experiencia vivida de los residentes son evidencia fundamental para cualquier diálogo sobre el impacto de los ASCP sobre la sociedad y para cualquier esfuerzo que pretenda desarrollar una política pública que respete la dignidad y los derechos de las comunidades de Puerto Rico.
3.5 Ubicación de los anfitriones 🔗
Las declaraciones de Airbnb de que el 92% de los anfitriones están radicados en Puerto Rico se presenta como una señal de la salud de la industria, pero no solamente carece de verosimilitud sino que también intenta esquivar la realidad de que la proliferación de los ASCP puede trastocar la vida de las comunidades sin importar el lugar de "residencia" del anfitrión. En el sector de la Calle Loíza y Machuchal, aquellos anfitriones no locales y sin ubicación administran un porcentaje significativo de las unidades de Airbnb, pero este porcentaje es menor que en San Juan y en Puerto Rico en su conjunto. Sin embargo, el sector se ha visto muy afectado por los impactos negativos de la proliferación de Airbnb.
Unidades manejadas por anfitriones que no declaran su ubicación en Puerto Rico
| Lugar | # total de unidades |
A: % de unidades manejadas por anf. fuera de Puerto Rico |
B: % de unidades manejadas por anf. sin ubicación |
A+B: % de unidades manejadas por anf. que no declaran su ubicación en Puerto Rico |
|---|---|---|---|---|
| Calle Loíza/Machuchal | 824 | 7.6% | 22.3% | 30.0% |
| San Juan | 4,947 | 9.5% | 22.8% | 32.3% |
| Puerto Rico | 21,589 | 14.2% | 23.9% | 38.1% |
Unidades manejadas por anfitriones que no declaran su ubicación en San Juan
| Lugar | # total de unidades |
A: % de unidades manejadas por anf. fuera del municipio |
B: % de unidades manejadas por anf. en Puerto Rico sin municipio indicado |
C: % de unidades manejadas por anf. sin ubicación |
A+B+C: % de unidades manejadas por anf. que no declaran su ubicación en el municipio |
|---|---|---|---|---|---|
| Calle Loíza/Machuchal | 824 | 11.2% | 3.5% | 22.3% | 37.0% |
| San Juan | 4,947 | 16.8% | 3.6% | 22.8% | 43.2% |
Cabe mencionar que un "anfitrión local" no necesariamente es un residente que alquila parte de su propiedad.
- 519 unidades en el sector de la Calle Loíza y Machuchal se manejan por anfitriones que declaran su ubicación en San Juan.
- De estas, 409 unidades pertenecen a
la cartera de anfitriones que manejan 3
unidades o más (PR+EEUU).
- Es decir, la gran mayoría (78.8%) de las unidades administradas por un "anfitrión local" se gestionan por un anfitrión con 3 unidades o más, una cartera que parece poco típica de un residente que ofrece parte de su propiedad en alquiler a corto plazo.
- Estas 409 unidades forman el 49.6% de todas las unidades del sector de la Calle Loíza y Machuchal.
En el caso de que el anfitrión sea una persona o compañía contratada para administrar las propiedades de sus clientes, las características del propietario resultan indeterminadas porque no es el propietario quien aparece en la plataforma de Airbnb sino el anfitrión. Si existiera en Puerto Rico una fuente de datos públicos (por ejemplo, un registro único) que abundara en la precisión de detalles sobre las partes interesadas en la gestión de los ASCP, arrojaría luz sobre preguntas como las siguientes:
- ¿Cuántas unidades de Airbnb tienen un propietario local que utiliza la propiedad como su residencia principal?
- ¿Cuántas unidades de Airbnb tienen un propietario local que reside en otra parte del mismo terreno en el que se sitúa la unidad de Airbnb (como en el caso de un dúplex)?
- ¿Cuántas unidades de Airbnb son propiedad de una persona natural versus una entidad jurídica?
- ¿Cuántas unidades pertenecen a un propietario que ofrece múltiples propiedades en alquiler a corto plazo?
3.6 Tamaño de la cartera de los anfitriones 🔗
Los anfitriones con múltiples unidades de Airbnb tienen mayor peso en el sector de la Calle Loíza y Machuchal que en San Juan y en Puerto Rico en su conjunto.
En Puerto Rico en su conjunto, el 31.2% de las unidades se manejan por anfitriones con una sola unidad en su cartera (PR+EEUU), pero en el sector de la Calle Loíza y Machuchal esa cifra se reduce al solamente 10.8% de las unidades. El 89.2% de las unidades en el sector se manejan por anfitriones con 2 unidades o más en su cartera (PR+EEUU).
Porcentaje de unidades manejadas por anfitriones con múltiples unidades en su cartera
| Lugar | # total de unidades |
% de unidades manejadas por anf. con 2+ unidades en PR+EEUU |
% de unidades manejadas por anf. con 3+ unidades en PR+EEUU |
% de unidades manejadas por anf. con 5+ unidades en PR+EEUU |
% de unidades manejadas por anf. con 10+ unidades en PR+EEUU |
% de unidades manejadas por anf. con 20+ unidades en PR+EEUU |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Calle Loíza/Machuchal | 824 | 89.2% | 79.2% | 63.3% | 40.7% | 28.4% |
| San Juan | 4,947 | 81.3% | 68.3% | 51.8% | 30.6% | 17.5% |
| Puerto Rico | 21,589 | 68.8% | 54.0% | 36.7% | 20.2% | 11.0% |
Si se excluyen aquellos anfitriones que gestionan múltiples habitaciones (por ejemplo, habitaciones en hoteles boutique) y se enfoca en aquellos que gestionan múltiples alojamientos enteros, se observa un patrón similar.
Porcentaje de unidades manejadas por anfitriones con múltiples alojamientos enteros† en su cartera
| Lugar | # total de unidades |
% de unidades manejadas por anf. con 2+ aloj. ent. en PR+EEUU |
% de unidades manejadas por anf. con 3+ aloj. ent. en PR+EEUU |
% de unidades manejadas por anf. con 5+ aloj. ent. en PR+EEUU |
% de unidades manejadas por anf. con 10+ aloj. ent. en PR+EEUU |
% de unidades manejadas por anf. con 20+ aloj. ent. en PR+EEUU |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Calle Loíza/Machuchal | 824 | 82.2% | 73.1% | 55.9% | 31.2% | 22.5% |
| San Juan | 4,947 | 74.8% | 61.0% | 44.9% | 26.6% | 15.9% |
| Puerto Rico | 21,589 | 62.9% | 48.0% | 31.7% | 17.8% | 10.1% |
Los datos indican que la industria de Airbnb en el sector de la Calle Loíza y Machuchal cuenta con una mayor participación de anfitriones profesionalizados con numerosas unidades de Airbnb en su cartera.
Los gestores de Airbnb con más alojamientos enteros† en el sector de la Calle Loíza y Machuchal
| Anfitrión | Alojamientos enteros en Calle Loíza/Machuchal |
|
|---|---|---|
| 1 | *Dreamers Welcome | 32 |
| 2 | *Jatib Property Management | 24 |
| 3 | *Your Caribbean Rent | 20 |
| 4 | *Konsulta Vacation Homes | 18 |
| 5 | Stay With Bear | 16 |
Dept. de Estado de PR, Registro de Corporaciones y Otras Personas Jurídicas
Conclusión 🔗
Es importante fomentar un discurso público sobre los ASCP basado en datos y la experiencia propia de las comunidades de Puerto Rico, y es preciso ir más allá de los datos generalizados del país en su conjunto y profundizar en los detalles a nivel municipal y del sector. Este informe pretende compartir unos datos que puedan contribuir a este discurso público y provocar preguntas, reacciones y acciones orientadas a buscar una solución justa que balancee el desarrollo económico con la protección de las comunidades. Los datos cuentan muchas cosas, pero no hablan en un vacío impersonal y cuantitativo. Las comunidades llevan mucho tiempo señalando el impacto de los ASCP y reclamando soluciones que reconozcan el derecho a la vivienda. Se espera que estos datos sirvan como una herramienta más en el esfuerzo para lograr lo que buscan las comunidades: el bienestar, la convivencia, la habitabilidad de su entorno y la protección de su dignidad, su cultura, y su derecho a permanecer.
Anexos 🔗
Definiciones 🔗
- Alojamiento entero: Tipo de unidad de Airbnb definido en la plataforma como un espacio que los huéspedes no comparten con nadie más y que suele disponer de dormitorio, baño, cocina y entrada independiente de uso exclusivo para los huéspedes (Centro de ayuda de Airbnb).
- Alojamiento suplementario a corto plazo (ASCP): "Todo edificio o parte de un edificio, dado en alquiler por un período de tiempo menor a 90 días, dedicado al alojamiento de personas mediante paga, cuyo edificio o parte del mismo no sea un hotel, condohotel, hotel todo incluido, motel, Parador, pequeña hospedería, casa de hospedaje y/o hotel de apartamentos." (Ley Núm. 272 de 9 de septiembre de 2003)
- Anfitrión de Airbnb: Persona natural o jurídica que gestiona un alojamiento a corto plazo a través de la plataforma de Airbnb (puede ser o no el dueño de la propiedad).
- Tipo de propiedad: Indica la naturaleza de la propiedad en la que se sitúa la unidad de Airbnb (casa, hotel boutique, contenedor de carga, tienda de acampar, bote, etc.).
- Tipo de unidad: Indica si la unidad de Airbnb es un alojamiento entero, una habitación privada, una habitación compartida, o una habitación de hotel. (Centro de ayuda de Airbnb)
- Unidad de Airbnb: Alojamiento anunciado en alquiler en la plataforma de Airbnb.
- Unidad de vivienda: Para calcular la densidad de Airbnb con base en estadísticas de vivienda, se utiliza el número de unidades de vivienda registradas en el censo decenal de 2020. Según la Oficina del Censo, una unidad de vivienda es "una casa, un apartamento, una casa móvil o remolque, un grupo de habitaciones o una habitación individual ocupada como vivienda independiente, o si está vacía, destinada a ser ocupada como vivienda independiente. Las viviendas independientes son aquellas en las que los ocupantes viven separados de cualquier otra persona del edificio y que tienen acceso directo desde el exterior del edificio o a través de un vestíbulo común. En el caso de las unidades vacías, los criterios de independencia y acceso directo se aplican a los ocupantes previstos siempre que sea posible". (traducido del inglés, Oficina del Censo)
Fuentes de datos 🔗
- Los datos censales (de vivienda y poblacionales) proceden de la Oficina del Censo de Estados Unidos (data.census.gov).
- Los datos de Airbnb se obtuvieron de Inside Airbnb
(insideairbnb.com). La última
recopilación de datos se realizó en julio de 2025.
- Este informe solamente incluye los datos de Airbnb y no de otras plataformas.
- La investigación de las entidades jurídicas vinculadas a las unidades de Airbnb incluye información obtenida del Registro de Corporaciones y Otras Personas Jurídicas del Departamento de Estado del Gobierno de Puerto Rico (rcp.estado.pr.gov).
Metodología 🔗
Recopilación de datos¶
Los datos de Airbnb provienen de un proceso de recopilación de datos llevado a cabo por Inside Airbnb. Puerto Rico se incluye en la recopilación de datos de las jurisdicciones estadounidenses. Los datos de todas esas jurisdicciones se recopilaron por primera vez en 2015.
Las unidades¶
De acuerdo con la definición de "alojamiento suplementario a corto plazo" en Puerto Rico y fuera, las unidades de Airbnb consideradas en este informe excluyen:
- Unidades en Puerto Rico dadas en alquiler por un período de tiempo de 90 días o más
- Unidades fuera de Puerto Rico dadas en alquiler por un período de tiempo de 30 días o más
Los datos obtenidos por Inside Airbnb incluyen la latitud y longitud de las unidades, pero estas coordenadas no necesariamente indican la ubicación exacta de las unidades. Airbnb realiza un proceso de anonimizar para que no se sepa la ubicación real del alojamiento hasta finalizar la reserva. Las coordenadas de una unidad indican que esta se encuentra en un radio de aproximadamente 150 metros.
Las unidades de Airbnb pueden situarse en propiedades que son estructuras convencionales (casa, condominio, apartamento, hotel boutique, etc.), estructuras alternativas (contenedor de carga, minicasa, domo, etc.) o que no son estructuras (casa rodante, tienda de acampar, bote, etc.). El tipo de propiedad (casa, hotel boutique, contenedor de carga, tienda de acampar, bote, etc.) es un dato configurado por el anfitrión en la plataforma de Airbnb, y la calificación como estructura convencional, estructura alternativa o no estructura es una interpretación de este análisis.
La densidad de Airbnb en un área determinada se calcula de las siguientes maneras:
- Con base en estadísticas de vivienda: la proporción entre los alojamientos enteros de Airbnb y las unidades de vivienda registradas en el censo decenal de 2020. Se excluyen los alojamientos enteros que no cuentan con una estructura fija (casa rodante, tienda de acampar, bote, etc.).
- Con base en estadísticas poblacionales: la proporción entre las unidades de Airbnb de todo tipo y los habitantes contados en el censo decenal de 2020.
Los anfitriones¶
Algunos gestores tienen sus unidades distribuidas entre múltiples cuentas en la plataforma de Airbnb. En la medida de lo posible, estas cuentas han sido vinculadas mediante una investigación artesanal meticulosa y cautelosa, con el fin de atribuir a una persona o entidad todas las unidades que le corresponden, sin importar si aparecen en cuentas distintas. Varias gráficas de este informe llevan una nota aclarando que se han combinado las cuentas vinculadas al mismo gestor.
Algunos anfitriones tienen información en su perfil que los vinculan a una entidad jurídica, pero otros anfitriones con tal vínculo no lo indican explícitamente. En la medida de lo posible, estas entidades han sido identificadas mediante una investigación artesanal meticulosa y cautelosa, y las tablas que muestran los nombres de los anfitriones mayores presentan el nombre de la entidad en el caso de que una haya sido identificada, aunque el perfil del anfitrión lleve el nombre de un individuo.
Algunos anfitriones que declararon su ubicación dentro de Puerto Rico proporcionaron el nombre de un sector en lugar del de un municipio. En estos casos, se considera que la ubicación del anfitrión es el municipio en el que se sitúa el sector indicado.
Dado que la ubicación de los anfitriones es un dato autoproclamado y opcional que puede ser omitido o ambiguo, fue necesario realizar un proceso de estimación para analizar la distribución de las unidades de Airbnb según la ubicación del anfitrión.
- Para estimar el porcentaje de unidades de Airbnb en
Río Grande
manejadas por anfitriones radicados fuera de Puerto Rico y el porcentaje de
unidades de Airbnb en Loíza
manejadas por anfitriones radicados fuera de
Loíza:
- Se calculó un estimado inicial presumiendo que todas las unidades de anfitriones con ubicación desconocida o ambigua se distribuían en la misma proporción que las unidades de anfitriones con ubicación conocida.
- Se realizó una investigación de los anfitriones con ubicación desconocida o ambigua con más probabilidades de afectar el estimado (aquellos con múltiples unidades de Airbnb en el municipio bajo consideración).
- El estimado inicial se ajustó a un rango más conservador que tomaba en cuenta los resultados de la investigación.
- Para estimar el porcentaje de unidades de Airbnb en Puerto Rico
manejadas por anfitriones radicados fuera de Puerto Rico:
- Se calculó un estimado inicial presumiendo que todas las unidades de anfitriones con ubicación desconocida se distribuían en la misma proporción que las unidades de anfitriones con ubicación conocida.
- Las unidades se categorizaron en función del tamaño de la cartera del anfitrión (1 unidad, 2-4 unidades, 5-9 unidades, 10+ unidades en Puerto Rico), y se calculó un segundo estimado aplicando a cada segmento el mismo método que se utilizó para el estimado inicial.
- Los estimados resultaron muy similares, y este informe presenta el primero, que es ligeramente más conservador.
Misceláneos¶
Si en una gráfica los porcentajes de las partes no suman exactamente al total, es debido al redondeo.
Autora 🔗
Anna Andresian es ingeniera de software que se mudó a Puerto Rico en 2022 en busca de una conexión más profunda con sus raíces puertorriqueñas. Ha trabajado en colaboración con varios grupos comunitarios en proyectos relacionados con la contaminación acústica, los cortes de agua y luz y la proliferación de alojamientos suplementarios a corto plazo. Actualmente forma parte de la Junta Directiva de Taller Comunidad La Goyco.
Agradecimientos 🔗
- Taller Comunidad La Goyco
- Somos Calle Loíza
- Murray Cox, Inside Airbnb
- Programando con Conciencia
- El Enjambre Colectivo
- Bet Collazo Muñoz
- Raúl Santiago Bartolomei
- Andrés Ramos Rodríguez
- Lydia Platón Lázaro
- Talía Lierca Rivera González
- Luis Quiñones Acosta
Historial de cambios 🔗
- 25 de noviembre de 2025: Mejorar el fraseo de la definición de "alojamiento entero" en la sección de definiciones. Añadir la definición de "alojamiento entero" en el pie de varias gráficas para reforzar su significado. Mejorar el fraseo sobre los alojamientos enteros que se excluyen del cálculo de la densidad de Airbnb para que quede más claro.